Consulta registral

Tengo una consulta.
Que debo hacer si una persona quiere comprar un terreno rústico y el testimonio que le dieron dice "el presente instrumento no es inscribible por no tener antecedente inscrito".
Puede comprarlo????? Se puede escriturar???? Se le tiene que poner alguna razón especial para que lo inscriban????
Gracias por su ayuda.

Se puede comprar, se hace una Escritura de Compraventa de Posesión Material...

Para que lo inscriban, luego se siguen DILIGENCIAS DE TÍTULO SUPLETORIO, ya sea vía notarial o judicial...

En lo personal (ya lo he comentado en este foro) antes de solicitar la Ficha Catastral del inmueble, solicito una ubicación catastral...

Si se puede escriturar, nada más que es VENTA DE LA POSESION MATERIAL, luego el comprador, si desea lo puede inscribir a traves de las diligencias de titulo supletorio de dominio. Se le debe explicar al comprador que lo que está adquiriendo es unicamente la posesion material.

Muchas gracias por sus comentarios.
Abusando de su confianza...
Alguien tendrá un modelo de la Escritura de Compraventa de Posesión Material...
Gracias nuevamente.

Estoy de acuerdo con esta opinión...!!!

abogadodeldiablo escribió: Se puede comprar, se hace una Escritura de Compraventa de Posesión Material...

Para que lo inscriban, luego se siguen DILIGENCIAS DE TÍTULO SUPLETORIO, ya sea vía notarial o judicial...

En lo personal (ya lo he comentado en este foro) antes de solicitar la Ficha Catastral del inmueble, solicito una ubicación catastral...

TE DEJO UN LINC, SOLO DESCARGALO...!!!
elsalvadorlex.org/index.php?option=com_j...e-inmueble&Itemid=29

Este MODRLO lo subio el Lic. Sanchez...

Aquí te agrego este modelo que baje del foro:
NÚMERO

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.- LIBRO

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.- COMPRAVENTA DE POSESIÓN.- En la ciudad de San Miguel, a las diez horas del día

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de

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del año dos mil diez.- Ante mí,

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, Notario, de este domicilio, comparece el señor

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, de setenta y tres años de edad, Ganadero, originario de Anamorós, departamento de La Unión y del domicilio de San Alejo, departamento de La Unión, persona a quien no conozco pero identifico en legal forma por medio de su Documento Único de Identidad número: cero

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, y Número de Identificación Tributaria:

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; Y ME DICE: Que por este medio vende la posesión material que de manera QUIETA Y PACIFICA ha mantenido sin interrupción y sin clandestinidad por mas de VEINTE AÑOS consecutivos, el inmueble de las siguientes características: Un Inmueble de naturaleza

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(Descripción del Inmueble)

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.- De una extensión superficial de

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METROS CUADRADOS.- Que el presente documento que ampara el inmueble antes descrito no es inscribible en el Centro Nacional de Registros, ya que solo se está vendiendo la Posesión y no existe Antecedente Registral.- Que por el precio de

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MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, que declara tener recibidos a su entera satisfacción de parte de la señora:

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, de generales que posteriormente relacionaré le transmite a favor de la compradora la Posesión Material, dominio y accesorios, haciéndole la tradición del dominio, posesión y demás derechos que sobre el mismo le corresponden, obligándose al saneamiento legal por evicción.- Presente en este acto la señora:

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, de cuarenta y nueve años de edad, Modista, originaria de

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, departamento de La Unión y del domicilio de San Miguel, persona a quien no conozco pero identifico en legal forma por medio de su Documento Único de Identidad número: cero

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, y Número de Identificación Tributaria:

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; y DICE: Que acepta la venta de la posesión material que se le hace, se da por recibida del inmueble que se le vende, accesorios y demás derechos que se le transmiten.- Me continúan manifestando los comparecientes que entre vendedor y compradora existe parentesco de Padre a Hija, que el inmueble vendido no está arrendado, pero que al arrendarlo produciría una renta anual de

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DÓLARES CON

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CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, que además no poseen bienes que excedan del limite establecido en la Constitución de la República en su Artículo Ciento cinco.- Así se expresaron los comparecientes a quienes expliqué los efectos legales del presente instrumento y leído que les fue por mi todo lo escrito íntegramente en un solo acto sin interrupción manifiestan su conformidad, ratifican su contenido y firmamos.- DOY FE.-

Pregunto bajo que base legal se realiza este contrato peus el contrato anterior no menciona ninguno y en el parrafo once a doce dice (sic)"le transmite a favor de la compradora la Posesión Material, dominio y accesorios, haciéndole la tradición del dominio, posesión y demás derechos que sobre el mismo le corresponden"
Advierto que dice "tradicion del dominio"entiendo que se vende ademas de la posesion el dominio. Como vendo algo que no puede hacerlo pues no me pertenece, no sera ilegal el objeto del contrato? Yo he sido bastante esceptico de vender la "posesion" por lo que asistiendome la ignorancia como providencia, bajo que precepto legal se celebra este contrato?

Bueno, si lo lleva hay que suprimirlo, por que no puede haber tradición del dominio, escribí TRADICIÓN DE LA POSESIÓN MATERIAL...

Ahora previendo, que puedas preguntar que no puede haber TRADICIÓN, por que solo puede haber TRADICIÓN DE DOMINIO, no, por que la tradición en estricto sentido es transferencia...

A un colega hace poco le hicieron esa observación en la sección del Notariado que a las ventas de posesión material le escribía así, que hacia la tradición del dominio, luego se le quitó y se le puso solamente tradición de la POSESIÓN MATERIAL y no ha existido ningún problema con ello....

mmm con respecto al fundamento legal para realizar la compraventa de la posesión material en instrumento público, específicamente creo que no lo vas a encontrar así... pero hay algunas disposiciones que así lo dejan deducir, como por ejemplo en los MODOS DE ADQUIRIR Y PERDER LA POSESIÓN, en el Código Civil en el Art. 765 dispone:

Art. 765.- Para que cese la posesión que se tiene por instrumento público, es necesario un nuevo instrumento público en que el poseedor transfiera su derecho a otro. Mientras esto no se verifique, el que se apodera de la cosa a que se refiere el instrumento, no adquiere la posesión de ella, ni pone fin a la posesión existente, salvo que por decreto judicial se transfiera a otro el derecho...

La otra solución es buscar los otros antecedentes y completar el tracto sucesivo para luego inscribir todas las compraventas; con relación a que si por qué en la escritura en la escritura se consignó que se hacia la tradición del dominio, y después resulta que dado que no tiene antecedente inscrito en el cnr, en realidad se estaba vendiendo la posesion del inmueble, es una consecuencia derivada de lo que plantean los articulos siguientes, dado que si bien es cierto en un instrumento se consignó que se hacia la tradicion del dominio, se entiende que para que tenga efecto la tradicion del dominio entre otras cosas debe haber sido efectuado por el verdadero dueño, y asi mismo la tradción de dominio debe inscribirse en el registro, siendo asi se entiende que lo que fue objeto de tradición fue la posesión, en este caso una posesión regular, dado que se tiene la aprehensión material del inmueble asi mismo se cuenta con un justo título, para el caso la compraventa.

Art. 651.- La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo.

Lo que se dice del dominio se extiende a todos los otros derechos reales.



Art. 652.- Se llama tradente la persona que por la tradición transfiere el dominio de la cosa entregada por él o a su nombre, y adquirente la persona que por la tradición adquiere el dominio de la cosa recibida por él o a su nombre.

Pueden entregar y recibir a nombre del dueño sus mandatarios, o sus representantes legales.

En las ventas forzadas que se hacen por decreto judicial a petición de un acreedor, en pública subasta, la persona cuyo dominio se transfiere es el tradente, y el Juez su representante legal.

La tradición hecha por o a un mandatario debidamente autorizado, se entiende hecha por o al respectivo mandante.



Art. 653.- Para que la tradición sea válida debe ser hecha voluntariamente por el tradente o por su representante.

Una tradición que al principio fue inválida por haberse hecho sin voluntad del tradente o de su representante, se valida retroactivamente por la ratificación del que tiene facultad de enajenar la cosa como dueño o como representante del dueño.



Art. 654.- La tradición, para que sea válida, requiere también el consentimiento del adquirente o de su representante.

Pero la tradición que en su principio fue inválida por haber faltado este consentimiento, se valida retroactivamente por la ratificación.


Art. 656.- Para que valga la tradición se requiere un título traslaticio de dominio, como el de venta, permuta, donación, etc.

Se requiere además que el título sea válido respecto de la persona a quien se confiere.

Art. 660.- Si la ley exige solemnidades especiales para la enajenación, no se transfiere el dominio sin ellas.

Art. 663.- Si el tradente no es el verdadero dueño de la cosa que se entrega por él o a su nombre, no se adquieren por medio de la tradición otros derechos que los transmisibles del mismo tradente sobre la cosa entregada.

Pero si el tradente adquiere después el dominio, se entenderá haberse éste transferido desde el momento de la tradición.



Art. 664.- La tradición da al adquirente, en los casos y del modo que las leyes señalan, el derecho de ganar por la prescripción el dominio de que el tradente carecía, aunque el tradente no haya tenido ese derecho.

Art. 667.- La tradición del dominio de los bienes raíces y de los derechos reales constituidos en ellos, salvas las excepciones legales, se efectuará por medio de un instrumento público, en que el tradente exprese verificarla y el adquirente recibirla. Este instrumento podrá ser el mismo del acto o contrato, y para que surta efecto contra terceros, deberá inscribirse en el Registro público de la Propiedad.

Los instrumentos privados otorgados con anterioridad a la vigencia de este Decreto, cuyo original se hubiese perdido, tendrá el mismo valor la certificación del libro respectivo, expedida por el Alcalde Municipal con citación de la parte contraria. (10)


Art. 683.- La tradición del dominio de los bienes raíces y su posesión no producirán efecto contra terceros, sino por la inscripción del título en el correspondiente Registro.

La misma regla se aplicará a la tradición de los derechos de usufructo, uso o habitación, de servidumbres y de legado de cosa inmueble.

Art. 686.- En el Registro de la Propiedad se inscribirán:

1º Los títulos o instrumentos en que se reconozca, transfiera, modifique o cancele el dominio o posesión sobre inmuebles;

2º Los títulos o instrumentos en que se constituyan, transfieran, reconozcan, modifiquen o cancelen derechos de usufructo, herencia, uso, habitación o servidumbre sobre inmuebles; y

3º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, cuando deban hacerse valer contra tercero.




Art. 748.- No es justo título:

1º El falsificado, esto es, no otorgado realmente por la persona que se pretende;

2º El conferido por una persona en calidad de mandatario o representante legal de otra sin serlo;

3º El que adolece de un vicio de nulidad, como la enajenación que, debiendo ser autorizada por un representante legal o por decreto judicial, no lo ha sido;

4º El meramente putativo, como el del heredero aparente que no es en realidad heredero; el del legatario cuyo legado ha sido revocado por un acto testamentario posterior, etc.

Sin embargo, al heredero putativo a quien por decreto judicial se haya declarado como tal, servirá de justo título el decreto; como al legatario putativo el correspondiente acto testamentario que haya sido judicialmente reconocido.