AYUDA venta de nuda propiedad.

Buenas noches colegas
el caso es asi: segun antecedente el una persona x divide su terreno en dos porciones, y vende la nuda propiedad a dos de sus hijos una porción; sobre la porción numero dos, constituye servidumbre de transito a favor de la porcion numero uno. y se reserva el derecho de usufructo

ahora la consulta se acerco a mi uno de los hijos (dueño de la porcion numero uno, segun antecedente), para realizar la compraventa de la nuda propiedad, de su hermano, propietario de la porción de terreno sobre la cual existe la servidumbre.

preguntas.
en la escritura a realizar la relción del terreno completo antes de dividirlo, y como quedaron las porciones divididas, o solo se relaciona la porción a vender.

este es el modelo.


NUMERO ______. En la ciudad de San Salvador a las nueve horas del día ______ de _____de dos mil ____. Ante mí, __________________________, Notario, de este domicilio, comparece el señor ____________________________________________, del domicilio de _______, a quien no conozco pero identifico por medio de su Documento Único de Identidad número __________________________________ ; y Número de Identificación Tributaria _________________________________, Y ME DICE: I- Que según Escritura Pública inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, de la Primera Sección Centro, de este departamento, bajo el número ___________, Folios ________________, Libro _______________________, de fecha doce de enero de mil novecientos _________, es dueño y legitimo propietario de la Nuda propiedad de una Porción de terreno de naturaleza rústica, inculto, ubicado en ______________________________________ de S_______________, de ______________________s de extensión superficial equivalentes a noventa y seis varas cuadradas siete centésimas de vara cuadrada, que mide y linda: AL NORTE, _____ metros _____ centímetros con resto del terreno de propiedad del señor ____________________ AL ORIENTE, _____ metros ______ y _____ centímetros con terreno de ___________; AL SUR, trece metros cuarenta centímetros con terreno __________________; y AL PONIENTE, cinco metros cuarenta y cuatro centímetros con terreno ________________. Que dicha porción esta gravada con servidumbre de transito que se constituyó a favor de la porción de terreno ____________________________________; dicha servidumbre tendrá dos metros cincuenta centímetros de ancho por cuatro metros _______ y _______ centímetros de largo y se establece de norte a sur sobre esta porción, contiguo al terreno propiedad de ____________. Que libre gravamen y por el precio de _________ dólares de los Estados Unidos de Norteamérica, equivalentes a ocho mil setecientos cincuenta colones, que declara haber recibido a su entera satisfacción de parte del comprador el Señor __________________________, le vende la nuda propiedad en consecuencia le hace la tradición del dominio, traspaso de la posesión y entrega material, obligándose al saneamiento de ley si fuere necesario. III Presente desde el inicio de este acto el Señor ____________________________________, de cincuenta y cuatro años de edad, Empleado, del domicilio de _______, a quien no conozco pero identificó por medio de su Documento Único de Identidad número ______________________________; y Número de Identificación Tributaria __________________________, y ME DICE: I.- Que acepta la venta de la nuda propiedad, del inmueble antes descrito que por medio de este instrumento se le hace y en consecuencia se da por recibido de la tradición del dominio, posesión, uso y demás derechos anexos que sobre el mismo se le transfieren, recibiéndolo materialmente en este acto, a excepción del Derecho de Usufructo. El Vendedor manifiesta que el terreno no se encuentra arrendado pero en caso de serlo podría producir una renta neta anual de seiscientos dólares equivalentes a cinco mil dos cientos cincuenta colones aproximadamente. Los contratantes manifiestan que el inmueble descrito goza de servidumbre de tránsito sobre el terreno de ______________, de acuerdo con el antecedente; que entre comprador y vendedor existe el parentesco de hermanos. EL NOTARIO HACE CONSTAR: Que la presente operación está exenta del Impuesto de Transferencia de Bienes Raíces y que hice a los compareciente las advertencias a que se refiere el artículo treinta y nueve de la Ley de Notariado; y artículo doscientos veinte reformado del Código Tributario, que para la inscripción del presente acto en el Registro Público respectivo es necesario estar solvente o autorizado por la administración tributaria. Así se expresaron los comparecientes a quienes expliqué los efectos legales de este instrumento y leído que se los hube íntegramente en un solo acto ininterrumpido, manifestaron que está redactado conforme a su voluntad, ratifican su contenido y firmamos. DOY FE.

Aparentemente se ve bien, por que digo aparentemente? Porque la redacción debe depender de su antecedente inmediato, por el principio de tracto sucesivo, si ud dice q ya se dividió las porciones, q ya se vendió la nuda y se constituyó servidumbre, por lo menos el documento base ( antecedente) que le corresponde a su cliente, debe consultar, si en el solo se relaciono en la venta de la nuda la porción sobre la cual reacae ( q es lo mas seguro y lógico) ud así debe relacionarlo en la venta q el hará...solo que con las ventas de nuda, hay q ytener cuidado respecto a la tradicion, hay q dejar claro q se trade la nuda propiedad, mas no el dominio, poruqe recordemos que el dominio es la union de la nuda mas el usufructo, y q uno separado del otro, solo constituye nuda...Art. 568.- Se llama dominio o propiedad el derecho de poseer exclusivamente una cosa y gozar y disponer de ella, sin más limitaciones que las establecidas por la ley o por la voluntad del propietario.

La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.

Mi recomendación es que si las porciones tienen su propio antecedente, debes relacionar unicamente el predio sirviente y dominante, ya no toda la historia.

Ahi lo que debe detallar mas es a favor de quien esta el derecho de usufructo, que se lo vende libre de gravamen excepto el derecho de usufructo a favor del señor..... y que el comprador diga que acepta la venta con el gravamen de usufructo a favor del señor....

Muchas Gracias.
Definitivamente tienen razon en todos los aportes.

si en el antecedente se hace constar q se vendió la nuda y se constituyó servidumbre, si se relaciona la porcion sobre la que reacae, todo esta en el mismo instrumento la division, y la venta de la nuda, y efectivamente debe ser solo la tradicion de la nuda propiedad, y no del dominio.

y con los demas aportes completo, para ser espesifico en el instrumeto.

Consultando el antecedente, consta que el comprador en los compradores tenian, "conocido por", al verificar con los Documentos de Identificacion actuales, ya no tiene el "conocido por", aca solo tengo la duda
¿ yo los identifico con el Documento de Identidad, (que no tiene "conocido por"), pero en el antecedente si tiene "conocido por", habria algun problema, con ello?

Muchas Gracias Colegas, por sus aportes, y a este valioso sitio, de gran ayuda y fortalecimieno de nuestra profesion.