QUE DIFERENCIA HAY ENTRE HIPOTECA ABIERTA CON.

Buen dia Colegas, háganme una aclaración si decir Hipoteca Abierta con Primera Hipoteca es la misma consecuencia Jurídica para constituir una Hipoteca sobre un bien Inmueble.

Amigo Colega LBG os saludo!

HIPOTECA
Entre los contratos de garantía real, la hipoteca es el más importante; porque, por su naturaleza, permite que el deudor conserve la tenencia de la cosa hipotecada, lo que implica que pueda continuar explotándola durante la vigencia del crédito garantizado; y porque, como se aplica generalmente a inmuebles, los cuales han constituido hasta ahora los bienes más valiosos en nuestro medio, sirve para respaldar los créditos de mayor cuantía.

De acuerdo con la doctrina de nuestro Derecho Civil, la hipoteca es un derecho real que pesa sobre el inmueble, constituido a favor de un acreedor para seguridad de su crédito, pero conservando el deudor la tenencia del bien hipotecado (Art. 2157 inc. 1º C).

En consecuencia, las características de la hipoteca son las siguientes:

1) El derecho nacido del contrato hipotecario es un derecho real, es decir un derecho que se tienen sobre un bien dado sin referencia a persona determinada. El bien sobre el cual recae derecho solamente puede ser un inmueble, al tenor de la disposición citada, aunque posteriormente el mismo Código Civil señala que puede recaer sobre naves (Art. 2167 C); como la hipoteca de naves tiene carácter mercantil, resulta que en los que a las hipotecas civiles se refiere, es cierto que solamente puede recaer sobre inmuebles. (8)

2) Este derecho ha de constituirse a favor de un acreedor para seguridad de su crédito, es decir que supone una obligación previa nacida de un contrato preexistente, al cual accede el contrato hipotecario para servirle de garantía. La obligación previa, que es una obligación personal, es el derecho principal, porque el derecho real de hipoteca no tiene más razón de ser que la de asegurar su cumplimiento; en cambio, el derecho real de hipoteca es un derecho accesorio, porque accede a la obligación principal que garantiza. No obstante tratarse de dos derechos íntimamente conectados, uno principal y uno accesorio, pueden ser de diferente naturaleza; el derecho principal es personal y de naturaleza mueble, mientras que el accesorio es real y de naturaleza inmueble.

3) Como consecuencia de su carácter de accesoriedad, la hipoteca no puede existir sin una obligación principal que garantiza; esta última podrá ser una obligación futura, pero, conforme a nuestra Ley civil, deberá ser por una cantidad determinada (Art.2179 C). Por esta misma razón, cuando la obligación principal se extingue, la accesoría se extingue también (Art. 2180 C).

4) El derecho real de hipoteca comprende: a) El derecho a perseguir el predio hipotecado para satisfacer la obligación garantizada, en cualesquiera manos en que se encuentre (Art. 2176 C); este derecho se hace efectivo a través del embargo del inmueble hipotecado, por ejecución seguida por el acreedor hipotecario, hasta obtener la venta en pública subasta de dicho inmueble a su adjudicación en pago. Aunque el predio hipotecado hubiere pasado a otras manos, su nuevo propietario no tendrá derecho a que los constituyentes del crédito garantizado con el gravamen, los cuales continúan siendo los obligados personales por el mismo, sean perseguidos primero (Art. 2177 C), lo cual, desde luego, tampoco priva al nuevo propietario de su derecho de repetición contra los antiguos, cuando, de acuerdo con los pactos celebrados entre ellos, tal repetición fuera procedente. b) El derecho de preferencia para hacerse pagar la obligación garantizada, con el precio de venta del predio hipotecado, con anterioridad a los demás acreedores del deudor hipotecante (Art. 2172 C) en relación al (Art. 2221 # 3º C). Este derecho hipotecario así integrado, no priva al acreedor de las acciones que le corresponden en virtud del derecho crediticio garantizado, pero tampoco comunican a este los privilegios de aquél (Art. 2173 C).

5) El inmueble hipotecario permanece en poder del deudor; el derecho de hipoteca solamente implica los de persecución y preferencia, que acabamos de señalar, y no la tenencia material del bien que constituye la garantía, la cual invariablemente continua el poder del deudor; en esto la hipoteca se diferencia de la prenda civil tradicional, además de que también en la naturaleza de los bienes gravados. Si el inmueble hipotecado se entrega al acreedor, la hipoteca degenera en anticresis, o sea que da derecho al acreedor a percibir los frutos del predio en cuestión y abonar su valor al servicio de la deuda, salvo estipulación expresa en contrario (Art. 2157 inciso 2º 2181 C).

6) La hipoteca, al igual que la prenda, es indivisible; ello significa que la totalidad del inmueble o inmuebles hipotecados garantiza el total de la obligación principal (Art. 2158 C); no puede establecerse una relación directa entre una determinada porción de la obligación garantizada y una parte concreta de los inmuebles que forman la garantía. Ello, desde luego, no se opone a que se celebren pactos entre el deudor hipotecante y el acreedor hipotecario, mediante los cuales el segundo se comprometa a reducir la hipoteca, descontándola sobre determinados inmuebles o sobre determinada porción de alguno de ellos, al estar cubierta una parte de la obligación fijada por el pacto; tales pactos dan nacimiento a obligaciones personales de hacer, a cargo del acreedor hipotecario, sujetas a que el deudor hipotecante reduzca la obligación garantizada en la suma pactada; estas obligaciones personales no afectan la indivisibilidad de la hipoteca, porque la circunstancia de que sea indivisible es cosa muy diferente, desde luego, a que no sea reducible.

La hipoteca se constituye mediante un contrato solemne; las solemnidades que requiere son el otorgamiento de escritura pública y su inscripción en el Registro de Hipotecas (Art. 2159 y 2160 C); ambos son requisitos constitutivos, es decir sin los cuales el contrato hipotecario no tiene valor alguno. Respecto de estos requisitos, se hacen las consideraciones siguientes:

I) El otorgamiento de escritura pública es la seguridad máxima, de orden notarial, que la ley puede exigir. Los contratos que se otorgan por escritura pública se asientan en el Protocolo de un notario, siendo este asiento el que firman las partes contratantes; el instrumento que comprueba ante los tribunales la existencia de un contrato, es la primera saca del Protocolo, es decir la primera copia firmada y sellada por el notario respectivo, la cual se extiende en papel sellado correspondiente. En el caso específico de la hipoteca, dado que normalmente cuando la obligación principal consta en el mismo instrumento esta puede reclamarse cuantas veces se pretende un instrumento, el notario solamente puede extender un testimonio; para extender un segundo testimonio, es necesario que tenga orden Judicial, la cual solamente se extiende, previa comprobación del extravío o destrucción del primer testimonio, con audiencia de la otra parte. Este sistema ofrece la ventaja además de proporcionar prueba escrita preconstituida de cada contrato, de que el Protocolo constituye un depósito del cual pueden extraerse, en caso necesario y previo el trámite correspondiente, nuevas pruebas de los actos asentados en el mismo. (9)

II) De acuerdo con las disposiciones de nuestra Ley Civil, la tradición de inmuebles, así como los títulos adquisitivos de dominio que le sirven de acusa, habrán de constar en escritura pública, cuando los inmuebles a que se refiere valen más de doscientos colones. Pareciera que, siendo la hipoteca un gravamen sobre inmuebles debiera de seguirse igual criterio que para las demás formas de enajenación de inmuebles; pero, en este caso, el criterio es diferente; la hipoteca debe de constar en escritura pública, aunque su cuantía sea inferior a doscientos colones.

III) El requisito del registro, en el caso de la hipoteca, es también un requisito constitutivo; la hipoteca no inscrita carece de valor y su fecha se cuenta a partir de la presentación al Registro de Hipotecas (Art. 2160 C); esta última circunstancia, desde luego, no afecta a la obligación principal garantizada.

IV) Los efectos del registro de la escritura hipotecaria difieren fundamentalmente de la inscripción de las escrituras que contienen las demás enajenaciones de inmuebles. En el caso de la primera, estamos frente a un requisito constitutivo; el gravamen hipotecario comienza a existir en virtud del registro correspondiente; antes de inscribirse la escritura respectiva, existe la obligación principal garantizada, pero carece de garantía hipotecaria. En el caso de los segundos, el registro es un mero requisito de publicidad, que sirve para que el acto contenido en la escritura inscrita surta efectos contra terceros; antes de inscribir una escritura de esta clase, el acto celebrado a que la escritura se refiere tiene pleno efecto entre las partes, pero no lo surte respecto de terceros.

V) Paralelamente a la constitución, la cancelación de la hipoteca requiere un instrumento inscrito en el Registro respectivo. No obstante este instrumento no es necesariamente una escritura pública, sino que puede ser: A) Acta notarial de reducción o pago, extendida al pie de la escritura hipotecaria que se cancela, ya sea toral o parcialmente; esta es la forma en que normalmente se otorgan las cancelaciones de hipotecas. Escritura pública, la cual se emplea cuando, por haberse extraviado la escritura hipotecaria que se quiere cancelar o por cualquier otro motivo, no puede extenderse la cancelación al pie de la escritura referida. (10)

Naturalmente, la hipoteca sobre un inmueble dado, se extiende a todo aquello que dicho inmueble comprende, de conformidad con otras disposiciones de la legislación civil, tales como: a) los muebles que se encuentran permanentemente unidos al inmueble hipotecado, como las edificaciones, salvo que pertenezcan a terceros (Art. 2168 C); b) los aumentos y mejoras del predio hipotecado, como terrenos de aluvión, cultivos y demás (Art. 2169 C); lo que desde luego, comprende la cosecha pendiente, la cual cesa de estar afectada por el gravamen cuando se recolecta. c) Los frutos civiles, como pensiones de arrendamiento producidor por el predio hipotecado, y las indemnizaciones provenientes de contratos de seguro del bien hipotecado (Art. 2170 C).


HIPOTECA ABIERTA. (36)


La hipoteca, ya se ha dicho, es un contrato de garantía que supone la existencia de una obligación principal, a la cual accede. Por ello, la figura tradicional, más lógica y sencilla, es aquella en la cual el gravamen hipotecario es otorgado posteriormente a la obligación principal que tiene por objeto garantizar; normalmente ambas obligaciones se otorgan en el mismo instrumento, pero la obligación principal se constituye en las primeras cláusulas; mientras que la hipoteca, en las últimas. El Código Civil contiene disposición expresa que permite que en la misma escritura pública consten la hipoteca y el contrato a que accede (Art. 2159 inc. 2º C); si el legislador creyó necesario decirlo expresamente, ello se debe a que parece lógico que solamente podemos garantizar obligaciones que existen previamente.

De igual manera a la constitución, la extinción de la obligación principal garantizada trae consigo la de la hipoteca, porque ésta carecería de razón para continuar en vigencia.

No obstante lo anterior, desde hace mucho tiempo se ha permitido la constitución de hipotecas por deudas futuras, siempre que se determinen sus condiciones. Nuestro Código Civil, en su Art. 2178, permite la constitución de hipotecas para garantizar obligaciones futuras, con la condición de que se determine su cuantía; pero, como a continuación establece que se extiende a los accesorios como intereses y costas, resulta que lo único que debe de estar determinado es la cuantía del capital.


Biografia: "La Hipoteca Mercantil" Tesis Doctoral Autor: Rene Ayala Mendoza Año: 1971
Es una tesis de algunos años pero los conceptos no han cambiado, si encuentro algo mas lo subire.

Decir Hipoteca Abierta y Primera Hipoteca, no tienen las mismas consecuencias jurídicas:

La Hipoteca Abierta, tiene la consecuencia, que sobre un mismo bien inmueble, por lo general, se puedan constituir barias Hipotecas, ya sea con el mismo acreedor hipotecario o con otro diferente, que por lo general son Bancos;

Mientras que decir Primera Hipoteca, hacemos referencia a que sobre el bien inmueble se a afectado con un gravamen, pero si estamos ante una hipoteca abierta, lo podremos afectar con mas gravámenes, y así sucesivamente, haríamos la referencia a primera hipoteca, segunda hipoteca, tercera hipoteca, etc.
Lo importante es la consecuencia jurídica, y mas que todo en el ámbito procesal, pues al momento de ejecutar una sentencia, en la cual el deudor a caído en mora y no cumplió con sus obligaciones, y si retomamos el ejemplo, y según el articulo 99 ó 643 del CPCM, la primera hipoteca tendrá la preferencia de pago pues aplicamos la prelación de crédito, en donde el primero constituido (hipoteca) es el primero que sera satisfecho, y si sobra dinero, se satisfacer el segundo (hipoteca) y así sucesivamente, hasta que se acabe el dinero o se satisfagan todas las obligaciones, en este caso hipotecarias.

os adjunto Amigo Colega doctrina sobre Hipoteca Abierta

ES DECIR QUE EL DEUDOR PUEDE HIPOTECAR EL BIEN INMUEBLE ADQUIRIDO, CON OTRO QUE PUEDE SER EL BANCO. O QUE EL ACREEDOR PUEDE DAR EN HIPOTECA EL BIEN QUE YA LE DIO AL DEUDOR A OTRO QUE ES EL BANCO

El Deudor si ha otorgado Hipoteca Abierta con un Banco por $100,000 y en la Primera Hipoteca solo necesito $50,0000 puede hacer otras hipotecas hasta el monto otorgado por eso se dice que se constituye la hipoteca para garantizar deudas futuras.

EL CASO ES QUE SON DOS PERSONAS NATURALES, CONSTITUYENDO UNA HIPOTECA POR X CANTIDAD Y EL DEUDOR QUIERE QUE SEA UNA PRIMERA HIPOTECA Y EL ACREEDOR QUIERE QUE SEA UNA HIPOTECA ABIERTA. YO QUIERO SABER SI EL ACREEDOR PUEDE DAR EN GARANTÍA HIPOTECARIA EL MISMO INMUEBLE QUE TIENE EN GARANTÍA SI SE HACE UNA HIPOTECA ABIERTA.

NO.
La hipoteca es abierta pero en razon al Deudor, me explico, el Acreedor le otorga como ejemplo $100,000 al deudor entonces este (el deudor) puede ir ocupando ese dinero en partes haciendo Primera Hipoteca por una parte del dinero ($50,000), Segunda Hipoteca ($10,000), Tercera Hipoteca ($20,000) hasta el monto asignado los $100,000.
El dueño del inmueble en este caso el que se convertirá en deudor al otorgar la hipoteca abierta no deja de ser el dueño solo que el inmueble que da para garantizar la deuda su valor es tal que le pueden otorgar una cantidad considerable de dinero y la puede ocupar no de un solo sino que por "X" cantidades y por cada una hace una hipoteca hasta el monto otorgado; pero el dueño no deja de ser dueño por lo que el Acreedor no puede disponer del inmueble mientras el deudor no caiga en mora se siga el juicio etc.

La hipoteca abierta solo a bancos y garantiza varias obligaciones y ka hipoteca normal garantiza una obligacion