TERCERÍA DE DOMINIO EXCLUYENTE

Buenos días colegas y amigos. Quiero exponer a ustedes el siguiente caso y conocer sus opiniones y bases legales que la sustenten.
Una persona suscribe un documento de mutuo sin la determinación de garantías. La deuda debió pagarse en una sola cuota tres años después de la firma del documento. Una semana después de la firma del mutuo, el deudor firma dos escrituras de donación a favor de su madre, sobre el derecho por indiviso de dos inmuebles. Estas donaciones cumplen todos los requisitos legales pero no fueron presentadas al registro para su inscripción, con lo que el deudor aún aparece como copropietario de los inmuebles.
Transcurren los tres años y el deudor no cancela la suma adeudada. El acreedor, espera dos años más después del vencimiento para iniciar un juicio ejecutivo mercantil. En dicho juicio se ordena embargo en bienes del deudor, bajo el derecho general de prenda, por lo que se embargan unos derechos proindivisos antes mencionados.
La madre del deudor, teniendo noticia del embargo, desea interponer una tercería de dominio excluyente a fin de que levanten el embargo y poder inscribir las donaciones.
Consultas:
1- Puede la madre del deudor iniciar una tercería de dominio excluyente?
2- Se consideraría un justo título la donación aun y cuando no haya sido inscrita?
3- Aplicaría la jurisprudencia constitucional sobre el derecho de posesión libre y pacífica que la madre del deudor ha tenido desde que se le donaron los derechos sobre el inmueble?
Finalmente amigos, si tuvieran alguna demanda de tercería de dominio excluyente que pudieran compartir, se les agradecería mucho, pues se desea revisar y comparar la que se ha preparado como caso de estudio.
De antemano, gracias por sus valiosos aportes.

Desgraciadamente por el principio registral "primero en tiempo,primero en derecho" la accion del embargo es valida y la tercerria es inoponible,ya que precisamente la funcion del registro es para oponer ante terceros el derecho inscrito.Yo puedo vender dos veces un terreno,con todos los requisitos legales,aquel que lo inscriba primero sera el "dueño" al otro lo habre estafado,asi el que inscribio es el que puede alegar ante todos ser dueño.Como vemos la terceria solo resulta si he inscrito el derecho de lo contrario no.El siguiente articulo nos habla al respecto.

Art. 718.Cc- El tenedor de un título inscrito tendrá derecho para oponerse a que se embarguen los
bienes inmuebles a que el título se refiere, o a que se inventaríen a consecuencia de acciones
que no se dirijan contra él.