RESPUESTAS A LAS PREGUNTAS DEL EXAMEN DE NOTARIADO

Bueno veamos, empecemos por partes, la compraventa es un contrato bilateral, que se perfecciona por el consentimiento de las partes, el dominio se adquiere por la tradición, la compraventa puede ser pura y simple y sujeta a condicion suspensiva y resolutoria, puede ser instantanea o a plazos, ya con esto tenemos para pensar, en el caso planteado existe o no una condicion? si existe, que tipo de condicion es? es una condicion negativa porque es de no hacer, no construir el muro, lo estipulado es obligatorio para las partes siempre y cuando la condicion sea fisica y moralmente posible, para el caso lo estipulado con relación al muro es válido, ahora bien que pasa si el comprador icumple, como bien dice el cc, todo contrato bilateral tiene envuelta la condicion resolutoria de no cumplirse por uno lo pactado, pudiendo pedirse la resolución o la indemnización de perjuicios, pero tratandos de una obligacion de no hacer solo hay lugar a indemnizacion de perjuicios siempre que el que deba cumplir la condicion contravenga el contrato y no pueda deshacerse lo hecho, en el caso sub judice, si era posible que el comprador pudiese derribar el muro, pues estaba obligado, y el vendedor debió estar autorizado para hacerlo, lo que hizo es ilegal pues no siguió el procedimiento de ley, debió solicitar la indemnización por perjuicios, mas no derribar el muro, además el comprador no esta en mora, porque la mora es con relación al tiempo en que deben cumplirse las obligaciones, es un incumplimiento de contrato o dicho de otra manera una contravención, asi que no tiene derecho a nada de todas maneras. Abajo dejo las disposiciones en que baso mi respuesta.
Art. 1360.- En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios en uno u otro caso.
Art. 1416.- Todo contrato legalmente celebrado, es obligatorio para los contratantes, y sólo cesan sus efectos entre las partes por el consentimiento mutuo de éstas o por causas legales.
Art. 1422.- El deudor está en mora:

1º Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, salvo que la ley en casos especiales exija que se requiera al deudor para constituirle en mora;

2º Cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto espacio de tiempo, y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla;

3º En los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor.

Art. 1423.- En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.
Art. 1426.- Toda obligación de no hacer una cosa se resuelve en la de indemnizar los perjuicios, si el deudor contraviene y no puede deshacerse lo hecho.

Pudiendo destruirse la cosa hecha, y siendo su destrucción necesaria para el objeto que se tuvo en mira al tiempo de celebrar el contrato, será el deudor obligado a ella, o autorizado el acreedor para que la lleve a efecto a expensas del deudor.

Si dicho objeto puede obtenerse cumplidamente por otros medios, en este caso será oído el deudor que se allane a prestarlos.

El acreedor quedará de todos modos indemne.

Art. 1428.- Se debe la indemnización de perjuicios desde que el deudor se ha constituido en mora, o, si la obligación es de no hacer, desde el momento de la contravención

Art. 1611.- La venta puede ser pura y simple, o bajo condición suspensiva o resolutoria.

Puede hacerse a plazo para la entrega de la cosa o del precio.

Puede tener por objeto dos o más cosas alternativas.

Bajo todos estos respectos se rige por las reglas generales de los contratos, en lo que no fueren modificados por las de este título.

Al leer el art. 1426 C. inciso, primero mi respuesta seria literal a), ya que pudo deshacerse lo hecho. En caso no pudiera deshacerse lo hecho operaria el literal c) a mi juicio.

Art. 1426.- Toda obligación de no hacer una cosa se resuelve en la de indemnizar los perjuicios, si el deudor contraviene y no puede deshacerse lo hecho.

Pudiendo destruirse la cosa hecha, y siendo su destrucción necesaria para el objeto que se tuvo en mira al tiempo de celebrar el contrato, será el deudor obligado a ella, o autorizado el acreedor para que la lleve a efecto a expensas del deudor.

Si dicho objeto puede obtenerse cumplidamente por otros medios, en este caso será oído el deudor que se allane a prestarlos.

El acreedor quedará de todos modos indemne.


AHI ESTA LA RESPUESTA

Relacionando el Art. 1426 y 1427, y el caso planteado se refiere a una obligación de no hacer un muro porque le perjudicaba al vendedor del inmueble, el comprador debe de indemnizar los perjuicios ocasionados al vendedor, supongamos que por haber hecho el muro el vendedor dejó de percibir ganancias en un negocio al cual el muro lo tapaba, luego el comprador debe de indemnizarlo por el daño causado (los clientes se fueron a otro negocio, u algún otro motivo de daño; y también por las ganancias dejadas de percibir durante todo el tiempo que el muro estuvo en pie; (lucro cesante), por todo lo anterior, para mí la respuesta correcta es la del literal D)

El muro YA NO EXISTE, para mí la respuesta es a..

Sin temor a equivocarme la respuesta a la pregunta es el literal A)

d

para que todas las respuestas fueran D no me parece correcto en finnn

.

literal c

La situación es interesante pues hay aquí hay dos respuestas que se adaptan al caso; pero como pasa en estos exámenes solo es una es la correcta.
Veamos
“Marcos N. vende a Lucas N. un terreno”
Se obligan por un contrato
Art. 1309.- Contrato es una convención en virtud de la cual una o más personas se obligan paracon otra u otras, o recíprocamente, a dar, hacer o no hacer alguna cosa.

“…Éste se compromete a no hacer ninguna construcción por el lado sur del terreno comprado, para no entorpecer la parte del terreno que le quedó a Marcos N.”

Confeccionan el contrato pero Marco N tiene un condición y se van al

Art. 1315.- Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto
alguno, o degenera en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que no
siendo esenciales en él, se entiende pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales

Este articulo por las cosas accidentales es que faculta a que además de hacer la tradición del dominio que es la cosa esencial; exista una clausula que diga que no va a construir nada; pues si no le gusta no le vende; que seria la cosa accidental. Del muro hacia adentro es amo y señor.

“…No obstante tal promesa, Lucas N. incumple y levanta un muro…”

La clausula podría derivar en dos condiciones y de efectos diferentes

Art. 1345.- La condición es positiva o negativa.
La positiva consiste en acontecer una cosa; la negativa en que una cosa no acontezca.

Positiva : levanta el muro Lucas N

Negativa: no levanta el muro Lucas N

Vemos que Lucas tiene una condición negativa que es: La de no levantar el muro. Aca esta el quid de la cuestión: a Lucas se le ha exigido como condición que el muro no se levante; por lo que para que la condición que el contrato continúe es que este libre el terreno de muro. Pero Lucas desobedece; y contraviene(esto es importante)no obedece el acuerdo y la condición negativa se manifiesta.

Art. 1346.- La condición positiva debe ser física y moralmente posible. Es físicamente imposible la que es contraria a las leyes de la naturaleza física; y moralmente imposible la que consiste en un hecho prohibido por las leyes, o es opuesta a las buenas costumbres o al orden público. Se mirarán también como imposibles las que están concebidas en términos ininteligibles

Tenemos pues que:
Que levantar un muro es perfectamente posible por las leyes naturales; pues no flota y es de materia solida y tangible. Y hay en el comercio materiales para hacerlo. Es pues una condición positiva realizable.
Así que acá viene la explicación de la condición negativa. Como vemos el art.1346 en el inciso segundo dice “…Es físicamente imposible la que es contraria a las leyes de la naturaleza física..”. Pero como lo que se pide es que no se realice algo que se pude realizar como vimos que si efectivamente el muro se podía hacer, se vuelve negativa la condición pues lo único qe se pide es que no se haga.

“…pero por gestiones de Marcos N., el muro es deshecho…

En el siguiente articulo nos indica donde falla Lucas y habilita a Marcos a reclamarle.

Art. 1353.- Se reputa haber fallado la condición positiva o haberse cumplido la negativa, cuando ha llegado a ser cierto que no sucederá el acontecimiento contemplado en ella, o cuando ha expirado el tiempo dentro del cual el acontecimiento ha debido verificarse, y no se ha verificado

Como vemos el art.1353 ;menciona que se cumplió la condición negativa, pues ha llegado a ser cierto que no sucederá: Levantar el muro.

Lo que nos da lugar ha gestionar según los siguientes artículos. Como proceder

Art. 1355.- Las condiciones deben cumplirse literalmente, en la forma convenida.

Como fallo en una Obligacion de” no Hacer” veamos en lo que dice de las obligaciones de No hacer

Art. 1409.- El deudor no incurre en la pena sino cuando se ha constituido en mora, si la
obligación es positiva.
Si la obligación es negativa, se incurre en la pena desde que se ejecuta el hecho de que el
deudor se ha obligado a abstenerse.

Art. 1416.- Todo contrato legalmente celebrado, es obligatorio para los contratantes, y sólo
cesan sus efectos entre las partes por el consentimiento mutuo de éstas o por causas legales.

Art. 1426.- Toda obligación de no hacer una cosa se resuelve en la de indemnizar los perjuicios,si el deudor contraviene y no puede deshacerse lo hecho.
Pudiendo destruirse la cosa hecha, y siendo su destrucción necesaria para el objeto que se tuvo en mira al tiempo de celebrar el contrato, será el deudor obligado a ella, o autorizado el acreedor para que la lleve a efecto a expensas del deudor.
Si dicho objeto puede obtenerse cumplidamente por otros medios, en este caso será oído el
deudor que se allane a prestarlos. El acreedor quedará de todos modos indemne.

Art. 1428.- Se debe la indemnización de perjuicios desde que el deudor se ha constituido en
mora, o, si la obligación es de no hacer, desde el momento de la contravención

Como vemos en los artículos arriba citados primero e importante es mencionar que el contraventor que es Lucas esta incurriendo en la pena desde que hizo el muro. Veamos pues que Don Andres Bello nunca ha dicho mora; pues por lo que es bueno agregar que en las obligaciones de “NO HACER” NO HAY MORA sino CONTRAVENCION; pues si ha hecho algo y ese algo estaba no estaba convenido y no hace nada para remediar esa situación cae en esa condición.

Asi pues pues además de haberse obligado por el art.1416;y habiendo contravenido el acuerdo segun lo indica 1426 relacionado con el 1409.

La solución seria que a partir de la fecha en que Lucas incurriera en la pena se calcularía los los perjuicios en atención al 1427 por daño emergente y lucro cesante por haber incurrido en la pena por el 1409.
Pero como se puede destruir la cosa hecha, y lo que Marco estipulo era precisamente que no existiera muro. Y siendo que es necesario y posible la destrucción del objeto de la contravención; es adecuado obligar a Lucas que lo haga y si no lo hace que lo haga Marcos y que le pase la factura a Lucas; de lo que se deduce que de ser de estas dos anteriores formas; no existiaria ninguna indemnización para Marcos.

Estando de esta forma las cosas opinamos que las respuesta es la A porque se puede destruir el objeto aun cuando el 1409 diga que desde que incurre en la pena pero como es viable destruir desaparece la indemnización.

Excelente conclusion amigo